遺産に不動産がある場合の相続
遺産には預貯金や有価商品だけでなく、不動産もまた相続の対象になります。不動産は相続税の課税対象になる財産ですが、価値の算定方法が現金や預貯金のように単純ではありません。ではどのように価値を算定するのでしょうか。
不動産は土地と建物で価値の評価方法が違います。まずは土地の評価価値の計算からご説明させていただきます。
土地の評価価値の算定方法
相続税や贈与税における土地の評価価値をはかるには、毎年国税庁が7月に発表している路線価を参考にしましょう。路線価とは道路に面する宅地の1平方メートル当たりの金額を表示しているものになります。自身が所有している土地が何平方メートルのであるかを確認し、路線価をかけることによって土地の価格が算出できます。その価格の約80パーセントが相続税や贈与税における土地の評価価格になる場合が多いです。なお土地の形容が特殊である場合は、一般的な形をしている土地よりも評価価値が下がる場合が多いです。
また、路線価が定められていない地域も存在します。そのような地域に土地を所有していた際には、倍率方式を利用します。倍率方式とは固定資産税評価額×倍率で土地の価格を算定することができます。固定資産税評価額とはその土地のある市町村の役場が発表している評価額になり、かける倍率は国税庁のホームページで公表されている評価倍率表で確認することができます。
次に、建物の評価額について確認してしましょう。
建物の評価価値の算定方法
建物の評価価値はすでに建設されている建物か、建設途中であるかによって異なります。すでに完成された建物の場合は、毎年、建物のある市区町村から送付される固定資産税の課税明細書にある金額が評価価格になると考えて良いでしょう。なお、該当の建物を人に貸している場合は評価額は明細書に記載されている金額の約70パーセントほどで計算されます。
では一方で、建設中の建物はどのように評価をおこなえば良いのでしょうか。建設途中の建物は完成された建物のように固定資産税評価額がまだつけられていません。費用原価×70パーセントで計算されます。費用原価とは建設開始から相続が発生するまでにかかった金額のことを指します。
建設費用の総額が1億円かかる建物を例に挙げます。建設開始から相続開始までかかった建設費用が2000万円だとします。この場合、1億円が費用現価になるのではなく、2000万円が費用現価となります。なので、相続税の課税対象金額は2000万円×0.7＝1400万円になります。
上の2つの計算方法で算出された金額を足したものが、その不動産の大体の評価額です。
ただし、場合によっては小規模宅地等の特例が適用される宅地もあります。具体的な特例の内容は以下になります。
小規模宅地等の特例
小規模宅地等の特例とは被相続人の所有していた居住地・特定事業用地・貸付事業用地等の評価額が最大で80パーセント減額できる制度になります。対象者は被相続人の親族が相続した土地、もしくは遺贈によって相続した人になります。ただし、宅地の広さやさまざまな条件があるので適用されるかどうか確認が必要になります。
また不動産の算定額は複雑なケースが多いので、より正確な評価額を知りたい方は一度専門家の話を聞いてみた方が良いかもしれません。
丸山良尚税理士事務所では、相続税の節税方法や特例などの活用などを通して、相続税対策と争族対策を両面からサポートさせていただきます。スムーズな相続が行われるよう、相続人の立場にあったご提案をさせていただきます。
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